월세보다 내 집 마련이 유리한 경우 vs 불리한 경우

1. 내 집 마련, 단순한 주거 선택이 아닌 ‘종합 금융 전략’

‘내 집 마련’은 오랫동안 한국인의 가장 큰 꿈으로 자리해왔다. 부모 세대는 부동산 가격 상승의 흐름을 타고 내 집 마련을 통해 부를 축적해왔다. 하지만 2020년대 중반을 살고 있는 지금, 상황은 많이 달라졌다. 고금리, 고물가, 고세금 시대에 접어들며 주택 구입은 더 이상 단순한 ‘소유의 만족’이 아니라, 치밀한 자금 계획과 리스크 관리가 요구되는 금융 전략이 되었다. 이에 반해 월세는 초기 자금 부담이 적고, 생활의 유연성을 높일 수 있는 선택지로 주목받고 있다. 결국 핵심은 '내 상황에 적합한 선택'이 무엇인지를 객관적으로 판단하는 것이다.

예컨대, 서울 아파트 중위가격이 10억 원을 넘어서는 상황에서, 대출 규제를 감안하면 약 4억~5억 원의 자금이 필요하다. 이는 사회초년생이나 신혼부부에게는 매우 높은 진입장벽이다. 반면, 월세는 상대적으로 진입이 쉬우며, 같은 자금을 금융상품이나 주식, ETF, 혹은 연금 상품 등에 투자해 복리로 자산을 불릴 수도 있다. 부동산 가격이 상승할 것이란 확신이 없는 상황에서는 오히려 월세와 금융 투자의 조합이 더 높은 수익률을 가져다줄 수도 있다.

 

 

 

2. 내 집 마련이 유리한 경우: 장기 거주, 자산 가치 상승, 심리적 안정감

내 집 마련이 유리한 대표적 경우는 장기적인 주거 계획이 명확할 때다. 특히 10년 이상 특정 지역에 거주할 계획이 있고, 해당 지역의 개발 호재나 인프라 확장이 예정되어 있다면, 집을 사는 것이 자산 보호 및 증식에 유리하다. 예를 들어 GTX 개통 예정지, 신도시 개발지, 또는 학군 중심지 등은 수요가 꾸준해 집값이 크게 하락할 가능성이 낮다. 여기에 고정금리로 장기 모기지를 설정하면, 월세 인상 리스크 없이 안정적인 생활을 유지할 수 있다.

또한 인플레이션 환경에서는 부동산이 대표적인 실물자산으로서 기능한다. 예를 들어 5%의 물가 상승률이 유지되는 환경에서 현금은 가치가 감소하지만, 주택은 자산가치가 유지되거나 상승할 가능성이 높다. 실제로 2020~2022년 사이 국내 부동산 가격은 코로나19 이후 유동성 확대의 영향으로 급등하며, 자가 보유자들이 큰 자산 이득을 본 사례가 많다.

심리적인 안정감도 무시할 수 없는 요소다. 전·월세 거주자는 계약 갱신, 보증금 인상, 이사 준비 등으로 지속적인 스트레스를 받을 수 있다. 반면 자가 보유자는 이러한 불확실성으로부터 자유롭고, 공간을 리모델링하거나 장기적인 가족 계획을 세우기에 적합한 환경을 갖출 수 있다. 자녀가 있는 가정이라면 학군과 주거 환경을 고려해 집을 마련하는 것이 교육적 투자 측면에서도 긍정적 영향을 미친다.

3. 내 집 마련이 불리한 경우: 유동성 부족, 부동산 하락, 과도한 대출

하지만 내 집 마련이 언제나 유리한 것은 아니다. 대표적인 불리 사례는 초기 자금이 부족한 상태에서 무리하게 대출을 받아 주택을 매입하는 경우다. 특히 변동금리로 대출을 받은 경우, 금리 상승 시 매달 이자 부담이 수십만 원씩 늘어나며 가계 재정을 압박하게 된다. 실제로 2022년부터 2024년까지 기준금리가 급격히 오르면서, 대출이자 부담으로 고통받는 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)’이 대거 등장했고, 일부는 자산 매각이나 신용 불량 상태로 전락하기도 했다.

또한 부동산 시장은 경기 순환에 민감하게 반응한다. 부동산 상승기에는 집을 사는 것이 자산 증식의 수단이 되지만, 하락기에는 오히려 리스크가 된다. 최근 몇 년간 급등한 가격이 조정을 받으며 거래 절벽, 미분양 증가, 실거래가 하락 등의 현상이 나타나고 있다. 이처럼 주택을 투자 관점에서 접근했다가, 기대했던 시세 차익을 얻지 못하고 자산이 묶이게 되면 장기적으로 큰 손해로 이어질 수 있다.

또한 내 집 마련은 생각보다 부대비용이 크다. 취득세, 등록세, 중개수수료, 재산세, 관리비, 유지 보수 비용 등을 모두 고려해야 하며, 이 중 일부는 매년 고정 지출로 발생한다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구매하면 취득세만 약 1,000만 원이 발생하며, 이후 재산세도 수백만 원 수준이다. 이처럼 예상 외의 비용까지 고려하지 않으면, 오히려 월세보다 더 많은 비용을 지출하게 될 수 있다.

4. 합리적 선택의 기준: 인생 설계, 자산 전략, 시장 분석이 핵심

결국 내 집 마련과 월세 중 어떤 선택이 더 나은지는 개인의 재무 상태, 라이프스타일, 거주 계획, 자산 운용 전략 등에 따라 달라진다. 장기 거주, 안정적인 소득, 일정 수준 이상의 초기 자금이 확보되어 있다면 자가 보유는 자산 증식과 심리적 안정감 측면에서 유리하다. 반면, 유동성이 중요하거나 주거지 이동이 잦은 직업군, 혹은 시장 하락 국면에 있는 시점이라면 월세와 금융 투자의 조합이 더욱 효율적일 수 있다.

예를 들어, 5억 원의 현금을 가진 사람이 있다고 하자. 이 돈으로 집을 사게 되면 다른 투자 기회는 놓치게 된다. 반면, 월세로 100만 원을 지출하며 나머지 자금을 연 6~8% 수익률의 ETF나 연금저축, 또는 P2P 대출 등에 분산 투자하면 장기적으로 더 많은 수익을 얻을 수 있다. 물론 투자에는 리스크가 따르지만, 그것이 곧 유연성과 선택의 폭이기도 하다.

따라서 주택을 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 시기’와 ‘사는 방식’을 전략적으로 결정해야 한다. 지금 당장 집을 사는 것이 중요한 것이 아니라, 그 집이 나의 삶의 방향성과 재무 목표에 얼마나 부합하는지가 중요하다. 부동산은 감정이 아닌 숫자로 접근해야 할 자산이며, 그 선택은 결국 나만의 삶을 설계하는 첫 단추가 된다.